Договор дарения — один из самых частых способов передать квартиру родственнику, но и один из самых часто оспариваемых в суде: то забывают про налог для дальних родственников, то пропускают обязательное нотариальное удостоверение, то дарят имущество, распоряжаться которым в одиночку не вправе. Разбираем, как оформить дарение без ошибок и когда его можно отменить или оспорить. Другие направления помощи — на главной странице сайта, а по сделкам с недвижимостью — у юриста по сделкам с недвижимостью.
Что такое договор дарения и в чём его отличие от завещания
Договор дарения (ст. 572 ГК РФ) — это безвозмездная передача имущества, право собственности на которое переходит к одаряемому сразу после регистрации, а не после смерти дарителя, как в случае с завещанием. Отсюда ключевое практическое отличие: подаренную квартиру даритель уже не контролирует — не может продать, завещать другому лицу или просто передумать без веских, прямо предусмотренных законом оснований. Завещание, напротив, можно менять сколько угодно раз при жизни, а право собственности у наследников возникает только после открытия наследства.
Порядок оформления договора дарения квартиры
- подготовить документы: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на квартиру, выписку из ЕГРН, при необходимости — согласие супруга дарителя;
- составить договор дарения в письменной форме с точным описанием объекта недвижимости;
- при необходимости — удостоверить договор у нотариуса (см. ниже, когда это обязательно);
- подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр — лично, через МФЦ или нотариуса (если сделка удостоверялась нотариально);
- получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к одаряемому.
Нужен ли нотариус при дарении квартиры?
Обязательное нотариальное удостоверение требуется в двух основных случаях: если дарится доля в праве общей собственности на квартиру (а не вся квартира целиком одним собственником) и если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу. Если один собственник дарит всю квартиру целиком дееспособному совершеннолетнему одаряемому, нотариальное удостоверение не обязательно — достаточно простой письменной формы и регистрации в Росреестре, хотя многие всё равно обращаются к нотариусу для дополнительной надёжности сделки.
Налог при дарении квартиры: кто платит и сколько
Налог платит одаряемый, а не даритель — это принципиальный момент, который часто путают. Ставка — 13% НДФЛ от кадастровой стоимости квартиры для налоговых резидентов РФ. При этом закон полностью освобождает от налога дарение между близкими родственниками (ст. 217 НК РФ): супруги, родители и дети, бабушки/дедушки и внуки, братья и сёстры. Если квартиру дарит, например, тётя племяннику или дальний родственник — налог платится в полном объёме, несмотря на родство.
Дарение квартиры между близкими родственниками: особенности
Помимо освобождения от налога, дарение между близкими родственниками не требует нотариального согласия других членов семьи (кроме случаев с долевой собственностью или несовершеннолетними, где нотариус обязателен независимо от родства сторон). Важный нюанс: если квартира приобреталась в браке и является совместной собственностью супругов, для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, даже если в договоре указан только один из них.
Риски для дарителя: когда дарение можно отменить
После регистрации дарения даритель по общему правилу уже не может «передумать» — закон допускает отмену дарения только в исключительных случаях (ст. 578 ГК РФ):
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- обращение одаряемого с подаренной вещью создаёт угрозу её безвозвратной утраты, а вещь представляет для дарителя большую неимущественную ценность;
- даритель пережил одаряемого — но только если такое условие прямо предусмотрено в самом договоре дарения.
Вне этих оснований отменить состоявшееся дарение практически невозможно — именно поэтому пожилым дарителям стоит заранее взвесить, не лучше ли завещание, если сохраняется риск изменить решение в будущем.
Оспаривание договора дарения: основания и судебная практика
В отличие от отмены дарения самим дарителем, оспорить договор в суде (признать его недействительным) могут и другие заинтересованные лица — например, наследники после смерти дарителя. Наиболее частые основания: заключение договора под влиянием обмана, угрозы или заблуждения; недееспособность или неспособность дарителя понимать значение своих действий на момент подписания (актуально при оспаривании после смерти пожилого дарителя); мнимость или притворность сделки — если дарение фактически прикрывало возмездную сделку, например продажу, оформленную дарением для ухода от налогов или преимущественного права покупки других собственников доли.
Часто задаваемые вопросы: договор дарения квартиры
-
Только с согласия банка-залогодержателя, поскольку квартира находится в залоге до полного погашения кредита — без такого согласия сделка дарения будет незаконной и может быть оспорена банком.
-
Да, если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью — потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, даже если он не указан в договоре как собственник.
-
Нет, дарение между родителями и детьми полностью освобождено от НДФЛ как дарение между близкими родственниками — налог не платится независимо от стоимости квартиры.
-
Только по узкому перечню оснований из ст. 578 ГК РФ — покушение на жизнь дарителя, угроза утраты вещи большой неимущественной ценности, либо если такое право прямо предусмотрено в самом договоре на случай смерти одаряемого раньше дарителя.
-
Если переход права не был зарегистрирован до смерти дарителя, квартира, как правило, включается в наследственную массу и переходит по наследству, а не к одаряемому — этот момент важно учитывать и не затягивать с регистрацией после подписания договора.
-
При дарении право собственности переходит сразу и практически без возможности передумать; при завещании даритель сохраняет полный контроль над имуществом при жизни и может изменить решение в любой момент, но наследники получают квартиру только после его смерти.
-
Да, в отличие от продажи доли, для дарения согласие остальных собственников не требуется — но сделка обязательно удостоверяется нотариально независимо от родства сторон.
-
Подать иск о признании сделки недействительной, доказывая факт угрозы, насилия или обмана при её заключении — потребуются свидетельские показания, медицинские документы, переписка и другие доказательства давления на дарителя.
-
Да, если есть признаки, что дарение фактически прикрывало возмездную сделку (например, оплату, переданную в обход официального договора), — такую сделку могут признать притворной с соответствующими налоговыми и правовыми последствиями.
-
Стоимость зависит от того, требуется ли нотариальное удостоверение и сопровождение регистрации. Точную стоимость можно уточнить на консультации.
